No hay duda que la dificultad de acceso a la vivienda en régimen de alquiler es un problema que afecta a gran parte de la sociedad, y principalmente a los jóvenes. Según las estadísticas más del 42% de los hogares españoles en el año 2017, destinaron más del 40% de sus ingresos familiares al pago del alquiler.

El pasado 19 de diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que supone algunas modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), que, son principalmente las que explicamos en esta nota a fin de aclarar la nueva regulación a las personas interesadas, ya sean arrendadores o inquilinos.

Primera.- En cuanto a qué tipo de inmuebles afecta la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • El Art. 4.2. mantiene la aplicación obligada de la LAU pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a totalidad de la vivienda, donde regirá la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.
  • En relación a los alquileres turísticos, quedan excluidos de la LAU y se regirán por la normativa sectorial turística.

Segunda. – En cuanto a la Duración del contrato, se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). 

  • La Reforma vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica.
  • En cuanto a las prórrogas, en el supuesto de que las partes acuerden una duración inferior a 5 o 7 años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años. Además, también se amplía el plazo de prórroga tácita del contrato a 3 años, es decir, una vez transcurrido el plazo mínimo de 5 o 7 años (personas jurídicas), sin que ninguna de las partes hubiera manifestado con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado durante tres años más.
  • Si el arrendamiento se pacata por un plazo superior a 5 o 7 años, (personas jurídicas), se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

Tercera.- Posibilidad de recuperar la vivienda por el propietario (9.3 )

  • Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación.
  • Si se produce el desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación por el propietario, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quede de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. “Lo curioso” es que también tiene este derecho el arrendador-persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a “vivienda permanente”.

Cuarta. En cuanto a la Renta

  • El articulo 17 establece que la renta sigue siendo libre y la revisión será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se indique el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad.
  • En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Quinta. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

  • No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.
  • Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.
  • El artículo 20 establece que las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario.

Sexta. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Es una novedad el establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

Séptima- Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

  • Durante la duración obligatoria del contrato no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
  • Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
  • Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Octava. Respecto a los contratos anteriores.

  • Respecto a los contratos celebrados antes del 19. 12. 18, continúan rigiéndose por el régimen que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptar los contratos preexistentes al Real Decreto.

Novena. Cambios fiscales en la ley reguladora de las Haciendas Locales

  • Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.
  • Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

 

 

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