Nuestro Código Civil dice que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
Sucede en no pocas ocasiones, sobre todo en casos de rupturas de pareja que han adquirido un inmueble para destinarlo a su vivienda habitual, que cuando termina el amor, acto seguido empiezan los problemas respecto a ese inmueble.
La adquisición en pareja (o por más personas) de un bien común, crea de facto una comunidad en la que cada titular no tiene una parte concreta del inmueble, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota del inmueble.
Para hacer desparecer esa comunidad o cotitularidad sobre el inmueble, necesariamente se debe proceder al ejercicio de la acción de división, bien amistosamente en el marco de un acuerdo en el que se declare la extinción de ese llamado condominio, lo que evidentemente, siempre es preferible tanto por la rapidez y lo económico de esta medida; bien, si no es posible ese acuerdo, acudiendo a la vía judicial para solicitar de un juez, que se declare en sentencia la división de esa cosa común.
En la práctica, cuando no es posible el acuerdo por desavenencias entre las partes afectadas, no queda otra vía que la acción judicial que dará lugar al proceso declarativo que puede terminar en la venta en pública subasta de la vivienda.
Ahora bien, ¿qué ocurre si ese inmueble está gravado con un derecho de hipoteca a favor de un banco?.
La división del inmueble, por regla general, no puede perjudicar a ese tercero (Banco), el cual conservará los derechos de hipoteca que le pertenecieran antes de hacer la partición. Incluso, ese banco podrá concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su autorización.
Si esa división del inmueble gravado con hipoteca a favor de un banco se hace de forma amistosa entre las partes, necesariamente el banco tendrá que comparecer en el otorgamiento de la escritura pública que declare la división de ese condominio, autorizando dicha división, y en la práctica, normalmente, novando, modificando y/o agravando las condiciones del préstamo hipotecario para la persona que se adjudique el inmueble, salvo que el mismo se venda a un tercero habiendo cancelado previamente el préstamo hipotecario. Es importante tener todo esto en cuenta, porque lo que supone a la postre, es un sobrecoste para el adquirente del inmueble, tanto en las condiciones financieras con el banco (comisiones de apertura y/o cancelación y/o novación del préstamo), como en la necesidad, en muchos casos, de otorgar nuevas escrituras ante Notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad y asumir los honorarios y aranceles de éstos.
Por el contrario, si la adjudicación del inmueble que se pretende dividir se formaliza en un procedimiento judicial en trámite de subasta pública, debe tenerse en cuenta, por un lado, que es necesario que el valor del inmueble sea superior al importe de préstamo pendiente; y por otro lado, que el adquirente de ese inmueble se subrogará en todas las obligaciones que hasta esa fecha tuvieran para con el banco los anteriores cotitulares, si bien, no pasa a convertirse en el titular del préstamo, sino en obligado al pago, y el banco podrá exigirle el pago total y de una sola vez del capital pendiente de pago, incluso llegando a subastar nuevamente la vivienda si no se produce la liquidación de esa deuda; o bien, el nuevo adquirente podrá intentar renegociar con ese u otro banco un nuevo préstamo hipotecario, para hacer pago del anterior o refinanciarlo.
En todo caso, y como suele ser habitual, abogamos siempre por el consenso, para evitar la judicialización de una controversia, lo que derivaría a buen seguro en más tiempo y dinero para los afectados.