La actual crisis sanitaria del  COVID 19, está afectando enormemente a la estabilidad económica de empresas y particulares, afectando a un bien de primera necesidad: la vivienda y los locales de negocio.  A diferencia de hechos que afectan de forma sorpresiva pero son previsibles (paro, enfermedad etc…) estamos ante una situación poco frecuente de caso fortuito o fuerza mayor (Las autoridades decretan el estado de alarma y no se generan  ingresos).

¿Qué ocurre si el arrendatario de local de negocio no puede pagar la renta porque se ha paralizado su actividad y no ha obtenido ingresos?

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) no prevé nada al respecto y rige la regla que hay que estar a lo pactado (pacta sunt servanda) y por tanto, permanece obligado al pago de la renta.

El arrendatario se encontraría en la misma situación que si, por ejemplo, un autónomo tiene que dejar de trabajar por razón de enfermedad. Se trata de una circunstancia sobrevenida fortuita ¿Puede por eso dejar de pagar la renta? La respuesta es, clara:No.

¿Qué solución tienen las partes contratantes?

El arrendador o propietario  de local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando éste no puede cumplir por caso fortuito. El riesgo lo padece el arrendatario. Por ello la principal recomendación que se le puede hacer a un arrendatario en esta tesitura es que negocie con el arrendador: hacer una novación modificativa del contrato, reduciendo proporcionalmente el precio de la renta o modificando su plazo de duración; también podemos suprimir la aplicación de determinadas cláusulas o dar una carencia en los pagos de la renta, mientras dure el estado de alarma.

¿Es una solución aceptable para esta circunstancia excepcional?

Para el autónomo o PYME que “no puede” pagar la renta, la solución puede parecer injusta, pero si tomamos la perspectiva del arrendador cuya única fuente de ingresos es la renta que obtiene de su propiedad, pues también podemos entender que

imponer legalmente una suspensión del pago de la renta , puede ser injusto para el arrendador. Estaríamos trasladando un problema de un sitio a otro.

¿Se necesita un cambio normativo?

A la vista de esta pandemia del Coronavirus se hace más necesario que nunca modernizar nuestro Código Civil en materia de obligaciones y contratos para legalizar y regular la cláusula rebus sic stantibus e implementar una norma por la que el arrendatario pueda exigir una rebaja de la renta en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis y establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% de la renta.

Esta normativa supondría la inaplicabilidad  del remedio judicial de la cláusula rebus sic stantibus   teniendo en cuenta que  es un remedio caro para las partes si no llegan a un acuerdo, por el  coste de abogados y que además podría colapsar los juzgados en este supuesto que se caracteriza por ser transitorio.

 CONCLUSIÓN.

En definitiva, teniendo en cuenta la amplia casuística que puede darse en función de las circunstancias particulares de cada caso, lo aconsejable sería intentar llegar a una solución amigable y negociada, para permitir que el contrato continúe adaptándose a las circunstancias actuales mientras estas duren. Esta solución será aún más conveniente si se tiene en cuenta el parón de los Tribunales, y el tiempo que se tardaría en desahuciar a un arrendatario que deba rentas, si es que finalmente se consigue.

En LexLan Abogados te asesoramos y te ayudamos a negociar con el Propietario una solución adaptada a las circunstancias.

 

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